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réservé aux notaires

Les notaires et la SAFER remplissent des missions de service public.
L’objectif est de mettre à votre disposition toutes les informations utiles pour faciliter nos relations quotidiennes.
Nous mettons également à votre disposition les formulaires de saisie des Déclarations d’Intention d’Aliéner.

Culture de Jasmin et tubéreuse chez M GARNERONE Philippe à Grasse.

Vente SAFER
amiable

Substitution L 141-1 du Code Rural

La SAFER peut se substituer à un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits qui lui sont conférés, soit par une promesse unilatérale de vente, soit par une promesse synallagmatique, dès lors que la substitution intervient dans un délai maximal de 6 mois à compter du jour ou ladite promesse a acquis date certaine. Pour éviter d’être forclos sur le délai de 6 mois, nous privilégions la signature de protocole de substitution en même temps que la promesse d’achat.

La substitution peut porter sur :

  • des biens agricoles ou des biens ruraux ;
  • des commerces, des entreprises artisanales ou industrielles, à condition que cette cession s’inscrive dans la stratégie de développement durable de l’espace rural, dans le cadre des objectifs définis à l’article L 111-2 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

--> Si le bien contribue au développement local : tourisme rural, artisanat. Dans ce cas de figure, l’opération de la SAFER devra être validée par la collectivité selon les dispositions de la circulaire interministérielle du 12 septembre 2016.

  • des bâtis n’ayant plus de destination agricole, si le bien acquis comporte plus de 3 ha pondérés (selon la nature de production) et que l’acquéreur accepte de les louer par bail rural ;
  • des parts sociales de société à objet agricole

Le pacte de préférence et l’autorisation de revente sont indépendants du droit de préemption et doivent être systématiquement purgés en cas de revente pendant la durée du cahier des charges.

Cheminement d’un dossier amiable substitution

schema avec textes serpentin 008

Cheminement d’un dossier de préemption

Réception
de la notification

(ou Déclaration d’Intention d’Aliéner)

-Notification d'un projet de cession transmis par le notaire au siège à Manosque par LRAR ou par un prestataire de prise en charge de courrier, depuis octobre 2016, par voie dématérialisée ;

- Saisie par le service notifications dans notre base de données ;

- Transmission aux correspondants locaux désignés par les syndicats agricoles représentatifs dans le département, et à la commune, si celle-ci est dotée d’une Convention d’Intervention Foncière avec la SAFER PACA ;

- La motivation de l’exercice du droit de préemption est analysée à la lueur de l'enquête réalisée par nos services, ainsi que des réponses dans les 8 jours des correspondants locaux et de la commune (existence de projet d'exploitations agricoles pour leur installation ou leur consolidation, de maîtrise foncière par la collectivité pour mise à bail, la protection de l’environnement...) ;

- Eventuellement, présentation de la notification en comité technique, si par exemple l’acquéreur notifié est un agriculteur (ceci n’est pas une obligation, mais un souci de transparence politique).

Montage du dossier
de préemption

-  Si volonté de la SAFER de préempter (il n’y a aucune obligation légale pour la SAFER de préempter, elle est seule détentrice de cette décision), transmission d’un dossier d'acquisition par exercice de notre droit de préemption à nos Commissaires du Gouvernement Agriculture et Finances, et DREAL si préemption environnementale ;

- Délai d’un mois pour l’obtention de l’agrément de nos deux Commissaires du Gouvernement Agriculture et Finances ;

-Notification de l’exercice du droit de préemption au notaire et à l’acquéreur avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la réception de la notification ;

- Projet d’acte d’acquisition transmis par la SAFER au notaire. .

Rétrocession suite
à une préemption

- Publicité d'appel de candidatures → possibilité pour l’acquéreur notifié d’être candidat ;

- Examen des projets des candidats en Comité Technique Départemental*

- Avis donné par le Comité Technique Départemental.

- Agrément de nos Commissaires du Gouvernement Agriculture et Finances.

*S’agissant de l’exercice du droit de préemption, le choix du bénéficiaire doit être rigoureusement motivé (projet, taille de son exploitation, capacité à mettre en œuvre le projet). La motivation doit être également rigoureusement développée lors d’une préemption environnementale notamment par une description des pratiques à mette en œuvre pour préserver l’environnement.

La préemption
partielle

La loi du 13 octobre 2014 a introduit la possibilité aux SAFER, sous certaines conditions, de préempter partiellement, art. L 143-1-1 du Code Rural

Mise en œuvre effective de ce droit par la SAFER PACA

La SAFER PACA considère que ce droit de préemption, entré en vigueur par décret en 2016, constitue une véritable avancée pour le maintien d’espaces agricoles de production dans une région où les changements de destination de bâti agricole, notamment « de caractère », ont considérablement « mité » l’espace agricole.

Cependant, celle-ci ne doit pas être appréhendée comme une sanction contre un projet, mais comme une opportunité vis-à-vis du maintien et du développement d’une agriculture de production par opposition à des pratiques agricoles de prestation et ou de loisir.

Le détachement de la partie préemptée doit être scrupuleusement motivé par un projet agricole solide pouvant se réaliser avec l’aide d’un apporteur de capitaux ou d’une collectivité.

La partie non préemptée avec bien souvent du bâti ne doit pas, par une vision étroite et corporatiste, venir spolier le vendeur dans sa valorisation patrimoniale du bâti.

Le législateur a d’ailleurs assorti la préemption partielle d’un dispositif d’indemnisation du vendeur pour dépréciation du bien non préempté.

La préemption en contre-proposition de prix

La SAFER PACA mène une politique volontariste en termes de régulation des prix, environ 150 préemptions en révision de prix sont réalisées par an.

L’objectif est de garder des prix du foncier agricole compatibles avec la rentabilité des productions agricoles.

La SAFER PACA bénéficie depuis juin 2006, d’une convention unique en France avec la Région Sud PACA, qui couvre l’écart entre le prix révisé et le prix fixé judiciairement (si le vendeur saisit le Tribunal de Grande Instance).
Jusqu’à présent, nous n’avons que très peu actionné cette convention, car les fixations judiciaires nous sont le plus souvent favorables.

Le plus souvent, la préemption en contre-proposition de prix conduit au retrait du bien de la vente par le vendeur. Quand les conditions le permettent (écart de prix raisonnable, éléments factuels non notifiés donc non valorisés), une renégociation amiable peut lui être proposé par la SAFER.

Paysage autour des Orres

Rétrocession

Outre les parcelles rétrocédées à l’issue d’une préemption, la SAFER peut décider d’acquérir à l’amiable des parcelles, les stocker, avant de les rétrocéder.

Les rétrocessions qui passent par le stock SAFER
le sont en priorité lorsque :

Nous menons une opération d’aménagement foncier avec le soutien d’une commune, d’un EPCI, d’un département ou de la Région :

- Echanges multilatéraux

- Restructuration foncière

- Réhabilitation des friches

- Aménagement Foncier Agricole et Forestier (AFAF).

Nous disposons de conventions de portage pour favoriser l’installation des jeunes avec les communes, EPCI, départements, Région, Coop de France Alpes Méditerranée, les caisses du Crédit Agricole Provence Côte d’Azur et Alpes Provence.

Nous souhaitons maitriser une succession dont les héritiers imposent une réalisation rapide.

Nous menons une action stratégique de reconquête d'espaces en déprise, en lien avec un objectif de restructuration parcellaire.

Le passage par le stock SAFER permet de prendre le temps de constituer progressivement des îlots de production de taille cohérente, d’installer un exploitant qui ne dispose pas de moyens financiers suffisants pour démarrer son projet.

La SAFER PACA a mis en place une politique volontariste de stockage pour favoriser son cœur de métier : l’aménagement foncier sous toutes ses formes et l’installation.

A titre indicatif, le stock moyen annuel de la SAFER PACA est de 25 millions d’euros.

Mandat
de négociation

Nous pouvons nous associer à une opération de vente à la demande d’un notaire ou d’un agent immobilier qui a trouvé un acquéreur pour un bien agricole ou rural dont le projet s’inscrit dans les missions de la SAFER.

Nous intégrerons le montant du mandat de recherche tout au long de notre procédure et dans tous nos documents contractuels en parfaite transparence.

Vous pouvez ainsi sécuriser la vente de ce bien : diagnostics techniques, relevé GPS, analyse qualitative et quantitative de stock, casier viticole, autorisation d’exploiter, zonages, PAC, exploitations des terres, garantie de vendeur professionnel etc...

Paysage en Camargue, rizière

Les notifications ou DIA
« Déclarations d’Intention d’Aliéner »

La préemptabilité des biens

La préemptabilité des biens notifiés a été considérablement « simplifiée » avec l’instauration de la préemption partielle. Lorsqu’il y a une hésitation, sur notamment l’utilisation du bâti, nous privilégions la préemption partielle.

Les parts de société

La LAAAF a étendu le droit de préemption des SAFER sur la cession globale de parts de société. Après 4 ans de fonctionnement, il est clair que ce mode de préemption n’est pas pertinent, car trop risqué d’un point de vue financier (capacité à maîtriser la réalité comptable et fiscale). Par contre, les cessions partielles ont explosé. Celles-ci visent, parfois, au contournement du droit de préemption des SAFER. S’agissant de parts de société, nous ne sommes pas du tout persuadés de l’intérêt d’étendre notre droit de préemption aux cessions partielles. Nous réfléchissons à d’autres modalités qui devraient plutôt relever du contrôle des structures.

Les baux de complaisance

La SAFER PACA veille tout particulièrement au caractère effectif et réel du bail rural notifié. Sa régularité vis-à-vis du contrôle des structures est systématiquement vérifiée.

schema avec textes005

Principes de facturation

Facturation

Lorsque le notaire sollicite une réponse urgente, même sur une notification non soumise au droit de préemption.

Si le notaire considère qu’il s’agit d’une notification pour information mais que la motivation de cette exemption est insuffisante

→ un courrier est adressé au notaire pour ne pas reconnaître l’exemption

Pas de facturation

Lorsque le notaire notifie pour information et que sa notification n’est pas soumise au droit de préemption.